Cedolare secca e locazioni commerciali

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Seppur con differenze e vincoli rispetto agli immobili residenziali, la Legge di Bilancio 2019 ha approvato l’estensione della cedolare secca anche agli affitti commerciali

A partire dal 1º gennaio 2019 è entrata in vigore la cedolare secca sui locali a destinazione commerciale, classificati nella categoria catastale C/1 – Negozi e botteghe – e le relative pertinenze, che sono quelle classificate nelle categorie catastali C/2 – Magazzini e locali di deposito -, C/6 – Stalle, scuderie e rimesse – e C/7 – Tettoie chiuse e aperte – se congiuntamente locate, a cui, in via generale, si rendono applicabili le disposizioni previste per la cedolare secca degli immobili abitativi, esaminate in alcuni articoli della nostra rivista a cui si rinvia (50&Più – maggio e giugno 2017). In aggiunta a quanto previsto, la Legge di Bilancio 2019 indica, per i proprietari di detti locali, diversi vincoli ed alcuni requisiti, distinti rispetto a quelli precedentemente stabiliti per la cedolare secca degli immobili abitativi.

La prima importante distinzione è data dall’avere ampliato la platea degli inquilini. Infatti, mentre l’Agenzia delle Entrate ha escluso gli inquilini-società per l’applicazione della cedolare in caso di immobili abitativi, la norma che istituisce la flat tax per gli affitti commerciali non contiene questo limite.

Un vincolo importante posto ai fini dell’applicazione di detto regime è quello temporale (Agenzia delle Entrate, Circolare del 10.04.2019 n. 8/E). In particolare, l’opzione in esame è applicabile solo ai contratti di locazione stipulati nel 2019. È escluso per quei contratti che, seppur decorrono a partire dal 1° gennaio 2019, sono stati stipulati a fine 2018. Sono esclusi dalla cedolare anche i contratti commerciali in corso al 15 ottobre ed interrotti in anticipo rispetto alla naturale scadenza (si tratta di risoluzioni o di recessi anticipati). Così anche i contratti in essere alla data del 15 ottobre tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile, se interrotti in anticipo sulla scadenza naturale. Si ritiene che in questi casi dovrebbe essere possibile l’applicazione della cedolare, qualora si dovesse essere in presenza di contratti in cui il bene è lo stesso, ma cambiano i soggetti giuridici.

Un altro vincolo è rappresentato dalla superficie del locale: affinché possa essere applicato il regime in esame, la superficie degli spazi in locazione non può essere superiore a 600 metri quadrati. Per il computo di detto limite, anche se ciò non viene specificato, si ritiene che, probabilmente, si debba trattare della superficie calpestabile, essendo questa l’unità di misura utilizzata ai fini della locazione e non quella lorda, utilizzata invece ai fini della vendita dell’immobile. Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, ai fini del computo del suddetto limite non devono essere considerate le relative pertinenze.

Aspetto del tutto analogo a quanto previsto per la cedolare degli immobili residenziali, anche per quelli commerciali è esclusa la possibilità di chiedere l’aggiornamento Istat del canone di locazione. Questo vincolo però non vale per i cosiddetti “canoni a scaletta”, che dovrebbero essere compatibili con la cedolare.

All’applicazione della cedolare come sopra indicato, ci sono dei limiti da considerare, i quali rendono dubbia l’efficacia di questa norma, tanto da spingere varie associazioni di proprietari a chiedere alcune modifiche, che seguiremo e di cui daremo il giusto comunicato.

 

a cura di Alessandra De Feo

(Tratto da 50&Più, nr. 6- Giugno  2019 – Tutti i diritti riservati)

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